摊牌了！现在宅地的容积率低是低，但想盖独栋，还是不允许。

近年来，南京住宅产品迭代厉害，很多房子加速淘汰、贬值。但如今独栋的闸口不开，对整体市场的负面影响也能降一降。

南京又挂地了！

这次全是低密用地，涉及大校场、河西、百家湖、六合。

值得注意的是，这次挂的地，容积率清一色1字头，下限1.01！

要知道，1.01容积率可打造独栋或联排别墅，这类产品通常注重居住私密性和景观设计。

但两个公告都有明文规定：竞得人不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。

也就是说，这5个地想盖独栋别墅，容积率允许，但政策不允许！

其实仔细看一下，其中3幅地都是出自南京主城的核心板块。

1、河西中部G67，楼面地价30738元/㎡起拍

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：8916.51㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.35

建筑高度：≤35米

起拍总价：37000万元

起拍楼面价：30738元/㎡

这块地位于供应较少的新城科技园区域，紧靠中鼎雅居。

目前，地块周围配套已经相当完善：南侧一街之隔便是南师附中新城教育集团科技园校区；距7号线新城科技园站直线距离800多米，距10号线中胜站直线距离900多米。

2、大校场G56，楼面地价23079元/㎡起拍

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：27297.01㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.6

建筑高度：≤60米

起拍总价：100800万元

起拍楼面价：23079元/㎡

地块距地铁5号线七桥瓮站仅约300米。地块所在片区有望樾府、云澜尚府、凤栖潮鸣等多个新建交付小区和怡水嘉园等老旧小区，人居氛围较为成熟。

3、百家湖G71（自来水厂地块），楼面地价20020元/㎡起拍

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：32876.84㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.1

建筑高度：≤24米

起拍总价：72400万元

起拍楼面价：20020元/㎡

根据地块投资监管协议，地块住宅户型面积要求不低于160㎡，户均建筑面积不低于190㎡。地块或将打造百家湖片区最高端的高品质住宅项目，与此前片区内出让的其他地块形成差异化竞争。

这块地面朝牛首山河，自然环境优越，西侧是中国人家、玉鉴园；北侧不远处是珍宝假日酒店、融汇时代中心、21世纪现代城等。

这块地是改规而来，周围一些细节也一起做了调整：原先周围的小绿化带做不了公园景观带了，只能做街旁绿地，也是这块新宅地的外部景观带，对住宅来说，很加分。

这个容积率，常规操作是打造小高+洋房。不过，这块地旁边的玉鉴园有独栋，中国人家有联排，鉴于规划要统一，而不能打造带花园的独栋别墅，那么就只有联排了。

南京这次挂出五幅超低密宅地，容积率低至1.01，却明确“不得建设别墅类项目”。这一看似矛盾的操作，信号极强！

一、硬指标不能卷，只能卷户型、卷配置

地块不能再做独栋别墅，但联排、叠墅、大平层洋房将成为主流。

减少土地的“先天优势”，会更好地促进竞争：户型、装标、景观和服务成为决胜关键。

二手房加速分化：核心区优质资产（次新改善盘）价值更巩固。而“老破小”和产品过时的二手房，将被进一步挤压，贬值压力加剧。与时代脱节的产品，价值还会再下探。

二、优化预期

近年来，南京新房迭代迅速，总给人一种：“等一等，下一个更好”的感觉。

但现在依旧“禁止独栋别墅”，会减少“等独栋”的犹豫情绪。

三、对未来具有风向标意义

产品趋势：顶级改善进入“平权时代”。独占土地的别墅无法入场，共享生态、精研室内空间的大平层和叠院成为新标杆。

资产趋势：普涨时代彻底终结。房产价值将与产品力深度绑定，缺乏竞争力的资产将被快速淘汰。

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